Рынок новостроек Новой Москвы привлекает все больше внимания: жильё в старых границах становится менее доступным, а многие покупатели в столичном регионе в период пандемии задумываются о переезде в более просторные квартиры. В ближайшие годы Новую Москву может ожидать бум спроса, на котором заработают инвесторы. Эксперты «Метриум» рассказывают об основных стратегиях вложений в местные новостройки и особенностях Новой Москвы, которые следует учитывать.

Самой популярной стратегией инвестирования в новостройки Москвы остаются вложения на раннем этапе строительства и перепродажа в конце стройки. В последние годы темпы роста цен на жилье в Новой Москве превзошли старомосковские. Со II квартала 2018 года по II квартал 2020 года средний «квадрат» в ТиНАО подорожал на 33%. В «старой» Москве за два года он вырос в цене на 22%. Однако порог входа для инвестора на эти рынки все равно остался принципиально разным. Если в Новой Москве новостройки сейчас в среднем обходятся по 142 тыс. рублей за кв.м, то в «старой» Москве – уже в 188 тыс. рублей за кв.м. Однако, не забывая о ценовых преимуществах, инвестор должен помнить о некоторых отличиях местного рынка жилья, чтобы вложения оказались удачными.

Выбираем новостройку на раннем этапе

Чтобы заработать максимум на перепродаже квартиры, нужно вкладываться на котловане – это правило справедливо и для новомосковского рынка новостроек. Но в ТиНАО в этом плане у инвестора большой выбор, потому что по статистике на раннем этапе (то есть до начала строительства наземных этажей) в Новой Москве приобретается не более 10% квартир. Соответственно инвестору легче выстроить стратегию перепродажи квартиры: он может сделать ставку на выкуп студий или наиболее ликвидных двухкомнатных квартир (об этом далее).

Однако и медлить с выбором нельзя, так как сами застройщики, обнаруживая высокий спрос на новый объект, часто быстро пересматривают ценники в сторону повышения. За несколько недель продаж или бронирования квадрат может подорожать на 5-10%. Помимо этого, в Новой Москве не так часто появляются новые жилые комплексы, поэтому на этапе котлована обычно можно приобрести квартиру не в новом проекте, а в новом корпусе реализуемого проекта.

«В таком положении дел есть плюсы для инвестора, – считает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101»). – Эффективнее продать квартиру в жилом комплексе, часть которого уже построена и заселена, чем, условно говоря, площадку в чистом поле. Большой проект с завершенными очередями «помогает» инвестору продавать его объект: он служит витриной для потенциального покупателя, который может оценить архитектурные решения, дизайн помещений, благоустройство территорий. В крупном комплексе, где уже появились новоселы, есть ощущение жизни – работают коворкинги, кафе, магазины, салоны красоты, на спортивных площадках можно встретить любителей спорта, на детских площадках играют дети, в зонах экопосадок среди арт-объектов прогуливаются соседи. Такой комплекс по определению будет более привлекательным для потенциальных покупателей».

На фоне замедления активности застройщиков новые корпуса на рынке появляются нечасто. Так, в I полугодии начались продажи новых корпусов на начальном этапе в ЖК «Скандинавия», «Саларьево Парк», «Южное Бунино», «Кленовые аллеи», «Первый Московский», «Позитив», «Остафьево». Поэтому инвестору лучше отслеживать новинки местного рынка. Еще реже появляются в продаже новые проекты, хотя в августе началась реализация нового ЖК «Прокшино» от ГК «А101».

Приобретаем ходовой вариант квартиры

Особенности на рынке новостроек Новой Москвы есть и с точки зрения выбора квартиры для перепродажи. Если в «старой» Москве спрос смещен в сторону двухкомнатных квартир, то в Новой Москве у покупательской аудитории вкусы более разнообразные. Здесь наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры евроформата, однокомнатные классические квартиры и студии.

Из этих вариантов лучше выбирать наиболее ликвидные. В частности, пользуются повышенным спросом объекты с природными видами. В таких квартирах жители ощущают себя за городом и реализуют одно из главных устремлений в выборе жилья в Новой Москве – экологическое.

С точки зрения отделки спрос на квартиры в Новой Москве распределяется примерно поровну с превалированием финишной отделки (60% проданных объектов). Однако приобретая более доступный по цене вариант без отделки или в формате white box, инвестор сохраняет возможность маневрировать ценой, когда придет время перепродавать объект и конкурировать с другими продавцами.

Ориентируемся на МКАД

Большинство покупателей квартир в Новой Москве по-прежнему тесно связаны со «старой» Москвой. Прежде всего речь идет о работе, но у многих новомосковских новоселов остаются в пределах МКАД родственники, друзья, а также привычные излюбленные места для посещений – парки, театры, рестораны. Поэтому есть жесткая зависимость между уровнем цен в новостройке в ТиНАО и её удаленностью от МКАД. Чем ближе к МКАД, тем выше цены. Фактически это отражает географическое распределение спроса...
Подробнее: http://www.tutrealty.ru/articles/4817-k … reprodazha