По цене среднестатистической однокомнатной квартиры у метро «Красносельская», «Комсомольская», «Тургеневская» или «Бауманская» можно купить двухкомнатную квартиру в некоторых западных районах Москвы или трехкомнатную квартиру на юге. В городах ближнего Подмосковья этой суммы хватит сразу на несколько квартир, подсчитали аналитики.
При расчете ориентировались на площади квартир в домах серии П44Т – они считаются оптимальными для массового жилья, широко распространены в Москве и области. Степень износа домов, локация, в том числе близость к метро, возможное состояние каждой конкретной квартиры в расчетах не учитывались.
Площадь однокомнатных квартир в домах серии П44Т варьируется в пределах 37-39 кв. м, двухкомнатных – 51 – 61 кв. м, трехкомнатных – 70-84 кв. м. Для расчета использовалась средняя площадь каждого типа квартир: 38 кв. м для «однушек», 56 кв. м для «двушек» и 77 кв. м для «трешек».
Итак, согласно Индексу стоимости жилья IRN.RU, в ЦАО, без учета элитного сегмента, квартиры стоят 410 350 рублей за квадратный метр в среднем. Самые дорогие квартиры на вторичном рынке ЦАО, согласно рейтингу районов и метро Москвы по стоимости квартир IRN.RU, предлагаются на Арбате – 491 000 рублей за квадратный метр в среднем. Относительно доступные варианты можно найти в Замоскворечье – 390 340 рублей за кв. м в среднем, а также в Красносельском (313 096 рублей за метр) и Басманном районах (313 100 рублей за кв. м), то есть около метро «Красносельская», «Комсомольская», «Тургеневская» или «Бауманская». Таким образом, однокомнатную квартиру на вторичном рынке в центре Москвы можно купить за 11,8 – 18,6 млн рублей в зависимости от района или 15,5 млн рублей в среднем.
На западе столицы жилье несколько доступнее – 297 440 рублей за кв. м в среднем, данные. В районах ближе к МКАД и за МКАД цены ниже средних по округу, а в районах ближе к центру – ожидаемо чуть выше. Самые дорогие квартиры в ЗАО – в Дорогомилово (366 900 рублей за кв. м в среднем), наиболее доступные – во Внуково и Ново-Переделкино (224 150 рублей за кв. м в среднем). В этих районах по цене однокомнатной квартиры в центре Москвы можно приобрести квартиру площадью 42 – 69 кв. м. То есть, в зависимости от района, однушки или двушку.
В Юго-Западном округе, который тоже считается престижным, по цене средней «однушки» в ЦАО можно приобрести квартиру 44 – 76 кв. м, то есть «однушку», «двушку» или даже «трешку». Потому что метр жилья на вторичном рынке ЮЗАО стоит в среднем 294 720 рублей за кв. м,. Самые высокие цены – в районах Гагаринский и Ломоносовский (353 390 рублей за кв. м в среднем), самые доступные – в Южном Бутово (202 130 рублей за кв. м в среднем).
На северо-западе Москвы бюджета вторичной однокомнатной квартиры в центре хватит на квартиру площадью 51 – 68 кв. м в зависимости от района, то есть на одно- или двухкомнатные лоты (тоже на вторичном рынке). Согласно Индексу стоимости жилья IRN.RU, метр жилья в Северо-Западном округе стоит 274 290 рублей в среднем. Самым дорогим является район Хорошево-Мневники (304 040 рублей за кв. м в среднем), а доступным – Митино (228 790 рублей за кв. м в среднем).
Наиболее дешевое предложение на вторичном рынке жилья Москвы – на юге, юго-востоке и востоке. По данным IRN.RU, квартиры в Южном округе стоят 242 330 рублей за метр в среднем, в Восточном – 237 200 рублей за метр, в Юго-Восточном – 223 030 за метр.
В ЮАО, например, наиболее дорогой район – Донской (351 960 рублей за кв. м), самое недорогое жилье на вторичке предлагается в Бирюлево (203 130 рублей за кв. м). То есть на юге города по цене однокомнатной квартиры в ЦАО доступны одно, двух- и трехкомнатные квартиры от 44 до 76 кв. м в зависимости от выбранного района.
В Новой Москве по цене «однушки» в центре «старой» можно приобрести достаточно просторную «трешку». По данным Индекса стоимости жилья IRN.RU, метр жилья на вторичном рынке в Новомосковском округе стоит в среднем 204 430 рублей, в Троицком – 185 690 рублей. То есть здесь за 15,5 млн (средняя цены однушки на вторичном рынке в центре Москвы) можно приобрести квартиру площадью 75 – 83 кв. м.
И примерно такой же выбор в городах-сателлитах Москвы, где метр жилья в зависимости от города стоит от 195 000 – 143 000 рублей за метр. Самые дорогие квартиры предлагаются в Реутове (195 630 рублей за кв. м в среднем). То есть здесь по цене «однушки» в Москве можно купить просторную «трешку». Наиболее доступные вторичные квартиры предлагаются, например, в Балашихе (148 912 рублей за метр в среднем) и в Домодедово (142 900 рублей за кв. м в среднем).
В Мытищах вторичные квартиры стоят 174 440 рублей за кв. м в среднем, в Люберцах – 169 380 рублей за метр в среднем, в Котельниках – 166 085 рублей, в Видном – 161 250 рублей. Таким образом, по цене средней «однушки» в центре Москвы в ближайшем Подмосковье можно приобрести квартиру площадью 79 – 108 кв. м – это просторная «трешка» или две однокомнатные квартиры в стандартной «панельке».
Ценовой разрыв между центром Москвы и окраинами всегда существовал, и его уровень за последние годы сильно не изменился. В начале 2020 года, то есть до раздувания ценового пузыря на рынке жилья, квартиры в ЦАО стоили 313 650 рублей за кв. м в среднем, в ЗАО – 194 560 за кв. м в среднем, в ЮАО – 158 800. То есть квартиры в центре были в среднем на 60% дороже, чем на западе, и на 70% дороже, чем на юге. На сегодняшний день динамика примерно такая же. Другой вопрос в том, что цены на квартиры в принципе резко выросли за последние 2-3 года, чего нельзя сказать о темпах роста доходов населения. Суммы, с которой раньше можно было претендовать на хорошую «двушку» для семьи, сегодня со скрипом хватит на студию. Но, по нашему прогнозу, цены на жилье в среднесрочной перспективе будут смотреть вниз под давлением снижающегося спроса на фоне роста ипотечных ставок.
