1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Данный нормативно-правовой акт регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также устанавливает защиту прав и интересов участников строительства. Кроме того, названный закон ввел обязательную государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве.
Не стоит забывать, что нормы, содержащиеся в законе, распространяются лишь на ту недвижимость, разрешение на строительство которой получено после 1 апреля 2005 года, т. е. после вступления документа в силу.
Итак, в соответствии с законом по договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) должна: в предусмотренный документом срок своими силами или с привлечением других лиц возвести многоквартирный дом или иной объект недвижимости; после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства. Последний, в свою очередь, обязуется уплатить оговоренную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Договор в обязательном порядке должен содержать:
1) определение застройщиком конкретного объекта, подлежащего передаче после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Если в договоре отсутствует хотя бы один из указанных пунктов, то данный документ считают незаключенным.
Соглашение, составленное в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации, и с этого момента его считают заключенным. Напомним, что до вступления в силу закона о долевом участии в строительстве регистрировать договоры участия в строительстве не требовалось.
Государственная регистрация договора осуществляется на основании совместного заявления застройщика и участника долевого строительства. Для этого застройщик должен представить следующие документы:
-разрешение на строительство;
-проектную декларацию;
-план создаваемого объекта недвижимого имущества, где надо указать его местоположение и находящиеся в его составе жилые и нежилые помещения и планируемую площадь каждого из них.
Кроме того, надо представить квитанцию об уплате государственной пошлины и документы, подтверждающие личность заявителя.
После заключения контракта участник долевого строительства вправе уступить свои права по договору другому лицу. Уступка прав допускается только после полной оплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, что можно сделать лишь после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта. Уступка прав по договору долевого участия в строительстве также подлежит государственной регистрации, для чего необходимо заявление сторон. Также нужно уплатить государственную пошлину за регистрацию и представить другие документы (например, соглашение об уступке).
По общему правилу односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Но законом предусмотрены основания, когда он возможен по инициативе участника долевого строительства. Это могут быть следующие случаи:
1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в составе объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не передадут участнику долевого строительства;
3) существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе изменение размера последнего;
4) изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
5) неисполнение застройщиком обязанностей по обеспечению должного качества передаваемой квартиры;
6) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
Стороны могут предусмотреть и другие основания отказа от исполнения договора в одностороннем порядке.
Что касается застройщика, то он вправе требовать в суде расторжения договора в случае нарушения участником долевого строительства порядка и сроков оплаты по договору. Так, если в соответствии с договором участник долевого строительства должен производить оплату путем внесения платежей в предусмотренный в названном документе период, то нарушение срока внесения платежа более трех раз в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более трех месяцев служат основанием для расторжения застройщиком договора.
Договор расторжения в одностороннем порядке также подлежит государственной регистрации. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может представить одна из сторон договора. При этом необходимо приложить документы, подтверждающие расторжение договора. При предоставлении такого заявления орган по государственной регистрации обязан в течение рабочего дня уведомить об этом другую сторону договора в письменной форме.
И наконец, последнее, что подлежит обязательной регистрации, — право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Данную процедуру проводят, когда объект долевого строительства полностью построен. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства служат документы, подтверждающие факт постройки. Во‑первых, это разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в составе объект долевого строительства. Названный документ застройщик обязан представить в регистрирующий орган не позднее чем через 10 дней после его получения. Во‑вторых, это передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, его составляют застройщик и участник долевого строительства. http://www.toflat.ru/