Рынок жилья в Подмосковье представляет в настоящий момент пеструю картину, где в разных локациях происходят разнонаправленные ценовые движения. Как выбрать на этой карте инвестиционно привлекательные «точки роста»? На какие факторы стоит обратить внимание? Эксперты и аналитики рынка недвижимости рассказали «Газете.Ru», какие города в ближнем Подмосковье имеют наибольший потенциал роста и почему.
На цены в Подмосковье в первую очередь оказывает влияние транспортная доступность. По мнению экспертов, стоимость квартир в новостройках будет увеличиваться в первую очередь в тех городах, где ожидается открытие новых станций метро и будут реконструироваться автомобильные дороги и шоссе, ведущие к городу. В этом случае рост цен (не считая среднерыночного) может составить около 10% в год.
«Первичный рынок жилья Московской области демонстрирует спокойное развитие. Одним из факторов, влияющих на цену квадратного метра в новостройках Подмосковья, является появление новых станций метро.
Наиболее динамичный рост цен будут демонстрировать те районы, где общий уровень развития транспортной инфраструктуры пока оставляет желать лучшего, а стоимость жилья еще не достигла предельных значений.
Поэтому появление метро в таких городах окажет существенное влияние на спрос, и как следствие, отразится на цене квадратного метра», — говорит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ». Поэтому, прежде чем покупать квартиру в Подмосковье, стоит изучить планы правительства по реконструкции дорог.
«Роста цен в более долгосрочной перспективе можно ожидать Железнодорожном: здесь планируется улучшить транспортную ситуацию, проложив линию скоростного трамвая. В Балашихе есть как минимум три предпосылки для повышения цен. Во-первых, здесь также будет проложена ветка скоростного трамвая, во-вторых, предполагается строительство платного участка дороги до Ногинска, что позволит разгрузить Горьковское шоссе. В самом городе введен запрет на новое строительство, соответственно, через год начнет ощущаться нехватка новых проектов, а на фоне дефицита предложения будут расти цены.
А вот Красногорск и Реутов уже фактически присоединены к столичной транспортной инфраструктуре и физически являются частью Москвы, поэтому в этих городах уже высокие цены», — рассуждает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков.
По мнению руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Антона Северьянова, реконструкция Дмитровского шоссе и реконструкция Савеловского ж/д направления существенно улучшит транспортную доступность городов Лобня и Долгопрудный: «Это повлияет на уровень спроса на жилье и приведет к увеличению цен».
По оценкам генерального директора компании «Домус финанс» Павла Лепиша, хороший потенциал удорожания есть у северного направления: «Речь, в частности, идет о таких подмосковных городах, как Химки и Долгопрудный. На севере уже в 2013 году планируется завершить проект «Большая Ленинградка», который значительно разгрузит популярную трассу. Кроме того, на 2014 год намечено открытие первого участка дублера Ленинградского шоссе. Также уже до конца текущего года завершится реконструкция Дмитровки в районе МКАД, предусматривающая, в том числе, строительство двухуровневой эстакады между Дмитровским и Долгопрудненским шоссе. Улучшение транспортной ситуации на севере области, безусловно, «подстегнет» рост цен в Химках и Долгопрудном».
Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев, говоря о долгосрочной перспективе роста цен, выделяет несколько городов ближнего Подмосковья — Мытищи, Балашиха и Химки. «Благодаря скорому открытию новых станций метро в расположенных рядом московских районах сейчас значительно выросли цены в строящихся домах, расположенных в Котельниках и Люберцах. При этом наиболее активный рост цен наблюдался по жилым домам, расположенным в пешей доступности от строящихся станций метро. Тем не менее, на наш взгляд, основной потенциал роста цен, благодаря ближайшей перспективе улучшения транспортной доступности, в этих городах фактически исчерпан, и в текущем году темпы роста замедлятся», — говорит Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.
Однако российские покупатели привыкли с большой осторожностью относиться к планам, озвученным властями.
Заметный рост цен на жилье, связанный с ростом спроса, наблюдается только после начала работ, когда от заявлений об улучшении транспортной доступности дело доходит до реализации, появляются видимые глазу результаты.
«Предугадать, в каких подмосковных городах жизнь с точки зрения транспортной доступности станет более комфортной, очень непросто, ведь недостаточно только заявить о планах по улучшению транспортной доступности, необходимо эти планы качественно реализовать. Например, к 2015 году планировалось провести ветку скоростного трамвая от станции метро «Шоссе Энтузиастов» в Балашиху. Однако сроки неоднократно переносились, и теперь не ясно, когда в итоге начнутся работы», — говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.
Поэтому эксперты советуют оценивать и другие факторы при выборе объекта для инвестиций в подмосковное жилье.
Например, оценивать близлежащую инфраструктуру и количество проектов в городе, учитывать общий объем рынка новостроек и стадию готовности объектов.
«Например, город Лыткарино, расположенный в ближней зоне Подмосковья, не пользуется особой популярностью среди девелоперов и покупателей жилья, в том числе из-за достаточно скромной инфраструктуры. Однако градостроительным планом предусмотрено возведение многофункционального культурно-развлекательного центра, нескольких торгово-бытовых объектов, развитие спортивно-рекреационных зон, а также строительство жилых комплексов на 400 тыс. кв. м. Безусловно, в будущем это скажется и на популярности Лыткарино среди застройщиков, и на стоимости нового жилья», — замечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Если говорить о краткосрочной перспективе, то, по мнению председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, хороший запас для роста цен на новостройки есть у города Домодедово. «За последние 1,5 года средняя цена 1 кв. метра там снизилась на 20%, с 68, 7 тыс. руб. до 54,7 тыс. руб. Связано это с тем, что на рынок выходили новые проекты: сегодня квартиры продаются в 17 корпусах, 77% из них находятся на начальной стадии строительства. Соответственно, постепенно, с ростом строительной готовности, они будут планомерно дорожать. По нашим прогнозам, к концу года новостройки в Домодедово могут вырасти в цене на 10-12% – при условии, что на рынок не поступят новые предложения в начальной стадии готовности с низкой ценой квадратного метра», — говорит Ирина Доброхотова. Источник: gazeta.ru