Высокие инфляционные ожидания на фоне ослабления рубля и подорожание ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ привели к всплеску спроса на жилье, прежде всего на студии в новостройках. Однако для семейной жизни малогабаритные квартиры не пригодны, а инвестицией могут оказаться крайне невыгодной, так как перепродать их на вторичном рынке можно будет только с большими скидками, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По официальным данным Росстата, годовая инфляция к 21 августа составила 4,88%. Это само по себе совсем не мало, но инфляционные ожидания населения в разы выше и, по данным Центробанка, в августе достигли 11,5% на годовом горизонте - это на 0,4 п.п. больше, чем в июле. Проще говоря, люди уверены, что инфляция будет ускоряться, цены - расти, а рубль – обесцениваться. Поэтому те, у кого «лишние» рубли есть, пытаются вложить их во что-то более материальное. Например, в недвижимость, которая традиционно считается защитным активом.
Обладателей рублевых капиталов поддерживают владельцы валютных, резко увеличившие свою платежеспособность, и ипотечники, испугавшиеся подорожания кредитов после увеличения ключевой ставки 24 июля и 15 августа (и совершенно справедливо).
Как следствие, вопреки летнему затишью, в Москве подскочил спрос на жилье – как на первичном, так и на вторичном рынке. По всей видимости, повышенная активность покупателей сохранится до октября – одобренные по старым ставкам заявки на ипотеку действуют три месяца. Кроме того, спрос пока подстёгивает введение с 1 октября запретительных надбавок по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно за кредитованных заемщиков.
Но это очень специфический спрос: по данным Росреестра, больше всего выросли продажи квартир-студий: доля ДДУ на студии в июле 2023 г. составила 36,7% против 27,7% в декабре 2022-го. А в целом на малогабаритные квартиры (с учетом однушек) в июле пришлось более половины спроса на первичном рынке – 54%.
Скорее всего, значительная часть покупателей студий не планируют в них жить – маленькая по площади квартира с открытой планировкой сгодится для непритязательного одиночки, но будет слишком тесной для семьи даже из двух человек. Зато такой формат очень любят инвесторы, потому что это самое дешевое предложение на рынке.
Конечно, малогабаритные квартиры покупают не только «чистые инвесторы», но и те, кто, нуждаясь в жилье, пока не может купить что-то получше, но и откладывать покупку не хочет, опасаясь дальнейшего роста цен и ставок. Однако в любом случае значительная часть таких лотов предназначена для перепродажи, с чем и у инвесторов, и у «вынужденных» покупателей могут возникнуть серьезные проблемы. Из-за субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком значительно увеличился: 1 кв. м на «вторичке» по индексу IRN.RU в июле стоил в среднем 257 000 руб., в современных монолитно-кирпичных домах – 268 000 руб., а на рынке новостроек средние цены давно превысили 400 000 руб. за кв. м.
