Ипотечные программы, которые предполагают покупку апартаментов появились всего пару лет назад. Однако частично они предполагались для покупки апартаментов в качестве готовой коммерческой недвижимости для юридических лиц. Часть банков подразумевала под апартаментами объекты жилого назначения и кредитовала, как и квартиры, только под модным названием «апартаменты».
Однако в последние месяцы, участники рынка стали активнее вести переговоры с банками о том, что в самое ближайшее время рынок пополнится большим объемом апартаментов, и их покупатели будут проявлять интерес к ипотеке. Такой напор предложений заставил кредиторов сдастся.
На сегодняшний день получить ипотечный кредит на покупку апартаментов можно в таких банках, как ВТБ24, РосЕвроБанк, «ЗЕНИТ», КБ «МИА», «Балтика», Росавтобанк. Конечно, пока в данном списке не так много банков, но со временем эксперты ожидают, что он пополнится. Большинство условий кредиторов при покупке апартаментов сводятся к тому, что надо иметь в наличии 20 процентов от первоначального взноса. Ставки по ипотеке составляют 13 – 18 процентов, а максимальный срок – около 30 лет.
Такие условия кредитования апартаментов можно вполне сопоставить с ипотекой на жилье. Однако многих волнует вопрос – почему банков, работающих с форматом апартаментов не так много. На первичном рынке можно получить ипотечный кредит только в банке, где данный объект был аккредитован.
ВТБ24 аккредитует каждого застройщика апартаментов на особых условиях, которые могут существенно отличаться. В ближайшее время новые продукты по апартаментам планируют запустить еще несколько крупных банков. Подобные банки проводят длительный процесс согласования, из-за чего и не попали в общий список банков. Так, банк «Зенит» занимается кредитованием только тех объектов, строительство которых он финансирует и уверен в них. Что касается остальных банков, то на рынке новостроек кредитуют только объекты, которые находятся на начальной и самой рискованной стадии строительства, за что просят повышенный процент. При этом банки достаточно быстро реагируют на спрос покупателей и в короткие сроки разрабатывают новые продукты под меняющиеся потребности.
Для покупателей апартаментов главный недостаток данного формата – невозможность зарегистрироваться, но для банков – это большой плюс, так как в случае дефолта кредита можно будет избежать проблем с выселением.
Одной из основных проблем для банков является то, что такого понятия как «апартаменты» в законодательстве Российской Федерации не существует. Такого термина нет в части Жилищного кодекса, где описываются жилые помещения. Апартаменты не являются жильем, они предназначены для временного проживания. Поэтому разработчики банковского продукта не имеют единого понимания, что такое апартаменты. Однако правительство в Москве занимается подготовкой поправок в законодательстве относительно данного формата.
Еще одной проблемой для банков стала оценка ликвидности апартаментов. Для банка очень важно прогнозировать будущую ликвидность апартаментов, но на самом деле это сложно. Именно поэтому они тщательно просматривают разрешительную документацию проекта, при этом анализируя по какой причине здесь возводят именно апартаменты, а не жилье и что еще будет построено на данной территории, например, парковки, офисы, торговые помещения. На основании всего этого банки могут сделать главный вывод о ликвидности апартаментов.
Компания «Метриум Групп» провела сравнение ипотеки в сегменте жилья и в сегменте апартаментов. Причем в исследовании принимали участие только проекты эконом- и комфорт-класса. В настоящее время на рынке насчитывается всего пять таких объектов, из которых только в 2-х можно оформить ипотечный кредит на приобретение апартаментов. Такими комплексами являются жилой комплекс «Фили Град» и многофункциональный комплекс «Водный». Оба эти объекты относятся к комфорт-классу. При сравнении эксперты приняли условия по ипотеке и для квартир и для апартаментов: ставка по ипотеке 13 процентов, первоначальный взнос – 20 процентов и срок кредитования – 15 лет.